Con l’espressione surroga, o surrogazione, del mutuo ci si riferisce alla possibilità – o meglio al diritto – per i titolari di un mutuo immobiliare di “portare” il finanziamento (non a caso, si parla comunemente di portabilità) dalla banca presso cui è stato aperto verso un’altra banca, che permetta eventualmente di pagare una rata più bassa. L’operazione di surroga – e quindi, il conseguente risparmio sull’importo delle rate di rimborso – ha effetto soltanto sul debito residuo ancora da estinguere, e non sulle rate già pagate. Fino a una manciata di lustri fa, la surroga del mutuo era gravata da una serie di costi e oneri accessori, che si trasformavano spesso in un deterrente: paradossalmente, i clienti in molti casi (specie laddove mancavano pochi anni all’estinzione del debito) preferivano evitare del tutto di imbarcarsi nella ricerca di istituti bancari che offrissero tassi più convenienti, visto che alla fine avrebbero comunque dovuto pagare per trasferire il finanziamento! Dopo la già citata Riforma Bersani, invece, la portabilità del mutuoè completamente gratuita. Le banche – sia quelle di uscita sia quelle di destinazione del mutuo – non possono applicare alcuna commissione per l’istruttoria della pratica e tutte le operazioni accessorie!* In caso contrario, il cliente ha diritto a un risarcimento, secondo quanto previsto dalle norme del TUB (Testo Unico Bancario). Parliamo di “fatica” perché – pur essendo la surroga del mutuo un’operazione che scorre in maniera agevole e, oggi, del tutto gratuita – è comunque necessario, prima di richiederla, confrontare i preventivi dettagliati di diverse banche, per valutare in maniera accurata alcuni elementi, quali, per esempio:
- il tasso d’interesse praticato dalla nuova banca,
- il peso delle coperture assicurative e dei costi procedurali
- l’imposta sostitutiva obbligatoria (0,2% sulle prime case, 2% sulle seconde)
Quando si sarà individuato l’istituto di credito più conveniente, si potrà dunque procedere con la richiesta di surrogazione del mutuo. Nello specifico – una volta accertato che la nuova banca è pronta ad “accogliere” il nostro mutuo (per legge, non è tenuta a farlo) – si presenterà domanda di portabilità alla vecchia banca, che deve necessariamente concedere di trasferire il finanziamento in un termine di 30 giorni. A questo punto, si stipulerà un nuovo contratto con la banca di destinazione, secondo le procedure stabilite da quest’ultima. Di norma, si richiede la presentazione di:
- documenti anagrafici (carta d’identità, codice fiscale, stato di famiglia, eventuale atto di matrimonio etc.)
- documenti attestanti la situazione reddituale (copia delle ultime buste paga o cedolini della pensione, dichiarazione dei redditi, estratti conti bancari…)
- documenti relativi all’immobile acquistato (copia del compromesso e dell’atto di vendita, planimetrie catastali, ipoteche etc.)
Tradizionalmente, tutta la procedura di surroga del mutuo – dalla richiesta alla vecchia banca fino alla sottoscrizione del nuovo contratto con la banca di destinazione – avviene tramite scambio di lettere raccomandate. Oggi, tuttavia, molti istituti consentono di effettuare tali operazioni online e – con le misure di distanziamento sociale imposte a seguito della pandemia – la modalità digitale sta diventando la regola.
