A cura di Rusciano Mariarosaria
In base all’articolo 1455 del Codice civile la risoluzione contrattuale non può avvenire “se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza”; in altre parole un contratto può essere risolto se l’inadempienza di una delle due parti può essere considerata grave.
Per quanto riguarda le locazioni di tipo abitativo, l’inadempienza del conduttore, in relazione al mancato pagamento dei canoni periodici, è definita grave dalla Legge 392/78, all’articolo 5, qualora superi le due mensilità.
Per le locazioni commerciali, e più in generale per tutte quelle di tipo non abitativo, il Legislatore non ha definito in modo egualmente puntuale il numero di canoni di locazione che qualificano come grave l’inadempimento, per cui questa valutazione dovrà essere effettuata dal giudice, che non potrà non analizzare la questione anche alla luce di più ampie circostanze.
La questione è arrivata appunto al Tribunale della Spezie; davanti al giudice si è trovato un conduttore, titolare di una attività non soggetta a serrata obbligatoria durante il periodo della quarantena del 2020, che per quei tre mesi non ha pagato il canone di locazione, al quale è stato notificato uno sfratto per morosità con richiesta di risoluzione contrattuale per grave inadempienza.
Il locatario ha dimostrato correttezza e buona fede saldando le mensilità arretrate prima dell’intervento del giudice; ma la sentenza ha chiaramente puntualizzato come “nei contratti di locazione ad uso non abitativo non possa realizzarsi la purgazione della mora con il pagamento in ritardo dei canoni arretrati”, motivo per cui il giudice si è comunque dovuto esprimere sulla gravità del fatto ai fini dell’eventuale risoluzione contrattuale.
La sentenza numero 617 del 14 dicembre 2020 del Tribunale della Spezia puntualizza che, al fine di questa valutazione, non interessa solo il mancato pagamento del canone ma anche altre circostanze, e nello specifico “va considerato che l’inadempimento si è verificato durante il periodo di emergenza sanitaria causata dal c.d. Covid19 che ha sicuramente inciso, seppure in via riflessa, anche sulle attività professionali che hanno continuato ad essere esercitate come quella del convenuto”.
Partendo da questa considerazione il giudice ha valutato come non grave l’inadempimento del locatario e di conseguenza non accoglie la domanda di risoluzione contrattuale; ma, bisogna fare attenzione, considerando anche altri elementi quali “importo non rilevante della morosità, durata temporanea della medesima e circoscritta ai mesi dell’emergenza sanitaria, condotta del convenuto improntata alla correttezza e alla buona fede”.
In definitiva, secondo il Tribunale della Spezia, la situazione generale durante il periodo del cosiddetto lockdown ha assunto dei tali caratteri di straordinarietà tali, anche per le attività che potevano continuare ad operare, che il mancato pagamento dei canoni di locazione durante il periodo in esame non può essere considerato, da solo, motivo sufficiente per considerare grave l’inadempimento del conduttore; tuttavia, questo elemento va comunque inserito nel contesto specifico della situazione del locatario, il quale dovrà comunque essere in grado di dimostrare un certo livello di buona fede e la transitorietà dell’inadempimento.
