Può Cessare il contratto di locazione prima della scadenza ?
Risponde il Prof.Giuseppe Catapano
Può succedere che un contratto di locazione venga a cessare prima della sua naturale scadenza a seguito di recesso, risoluzione o mutuo consenso e che le parti, per dimenticanza o deliberatamente, non procedano a comunicarlo all’Agenzia delle Entrate. In tale situazione non è chiaro se l’avvenuta cessazione, civilisticamente efficace tra le parti, sia opponibile all’Amministrazione Finanziaria, che ignora l’evento.
La non opponibilità comporta, fino alla data di scadenza naturale del contratto o a quella di comunicazione tardiva:
a) debenza dell’imposta di registro annualmente, oltre a quella relativa alla comunicazione della cessazione anticipata della locazione;
b) imputazione al locatore del canone di locazione maturato dopo la cessazione anticipata.
Da ciò emerge che fiscalmente il soggetto di gran lunga più danneggiato dal mancato riconoscimento della risoluzione anticipata del contratto è il locatore. Sulla questione la giurisprudenza è divisa.
Da una parte si è ritenuto che l’omissione o il ritardo nella registrazione della cessazione anticipata del contratto non comportino l’automatica imputazione al locatore di un reddito di locazione sostanzialmente inesistente, ossia quello maturato successivamente alla cessazione anticipata (si vedano: C.T.P. Milano, sent. n. 5301/23/2014; C.T.P. Forlì, sentt. 3.03.2014, n. 125 e 15.12.2014, n. 611; C.T.R. Lombardia, sent. n. 95/46/2013). Altra giurisprudenza ha invece sostenuto che, per effetto dell’omessa o tardiva registrazione della cessazione anticipata del contratto, i canoni di locazione successivi a tale cessazione, anche se non percepiti in quanto non dovuti, concorrono alla determinazione del reddito del locatore (C.T.P. Milano, sent. 9.07.2013, n. 147; C.T.R. Lombardia, sent. n. 95/46/2013).
In particolare la C.T.P. di Milano, nella sentenza 30.03.2018, n. 1467, specificamente riferita all’imposta di registro, ha affermato che:
– anche lo scambio di missiva, firmata dalle parti, è idoneo solo ai fini civilistici ma non fiscali a far venir meno l’efficacia del contratto, in quanto il documento è sprovvisto di data certa;
– la cessazione anticipata del contratto di locazione è efficace nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria solo con la sua registrazione e versamento del relativo tributo, se dovuto.
Alla luce di ciò, si potrebbe discutere sulla validità fiscale di una manifestazione di volontà espressa tramite comunicazione scritta inoltrata tra le parti mediante PEC o scambio di corrispondenza effettuato in plico raccomandato con A/R; in entrambi i casi si riesce infatti a dare data certa alla cessazione anticipata del contratto.
Tuttavia, a nostro avviso si tratta di una discussione inutile, in quanto per il locatore pare decisamente più conveniente procedere alla tempestiva registrazione della cessazione anticipata del contratto di locazione, considerati i modesti oneri (l’imposta di registro sopportata, quando dovuta, ammonta al massimo a 67 euro, mentre la prestazione professionale ha un costo minimo) rispetto alle conseguenze connesse all’imputazione di un canone di locazione non dichiarato (e realmente non esistente) per il periodo successivo alla cessazione anticipata del contratto e fino alla scadenza naturale del contratto stesso: maggiore imposta e relative sanzioni e interessi; spese connesse all’assistenza tributaria per far valere le proprie ragioni e quelle eventuali connesse alla soccombenza in sede contenziosa.
Quindi, è quanto mai opportuno che il locatore, che maggiormente subisce le conseguenze dal suo mancato riconoscimento fiscale, si attivi per registrare tempestivamente la cessazione anticipata del contratto di locazione.
La non opponibilità comporta, fino alla data di scadenza naturale del contratto o a quella di comunicazione tardiva:
a) debenza dell’imposta di registro annualmente, oltre a quella relativa alla comunicazione della cessazione anticipata della locazione;
b) imputazione al locatore del canone di locazione maturato dopo la cessazione anticipata.
Da ciò emerge che fiscalmente il soggetto di gran lunga più danneggiato dal mancato riconoscimento della risoluzione anticipata del contratto è il locatore. Sulla questione la giurisprudenza è divisa.
Da una parte si è ritenuto che l’omissione o il ritardo nella registrazione della cessazione anticipata del contratto non comportino l’automatica imputazione al locatore di un reddito di locazione sostanzialmente inesistente, ossia quello maturato successivamente alla cessazione anticipata (si vedano: C.T.P. Milano, sent. n. 5301/23/2014; C.T.P. Forlì, sentt. 3.03.2014, n. 125 e 15.12.2014, n. 611; C.T.R. Lombardia, sent. n. 95/46/2013). Altra giurisprudenza ha invece sostenuto che, per effetto dell’omessa o tardiva registrazione della cessazione anticipata del contratto, i canoni di locazione successivi a tale cessazione, anche se non percepiti in quanto non dovuti, concorrono alla determinazione del reddito del locatore (C.T.P. Milano, sent. 9.07.2013, n. 147; C.T.R. Lombardia, sent. n. 95/46/2013).
In particolare la C.T.P. di Milano, nella sentenza 30.03.2018, n. 1467, specificamente riferita all’imposta di registro, ha affermato che:
– anche lo scambio di missiva, firmata dalle parti, è idoneo solo ai fini civilistici ma non fiscali a far venir meno l’efficacia del contratto, in quanto il documento è sprovvisto di data certa;
– la cessazione anticipata del contratto di locazione è efficace nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria solo con la sua registrazione e versamento del relativo tributo, se dovuto.
Alla luce di ciò, si potrebbe discutere sulla validità fiscale di una manifestazione di volontà espressa tramite comunicazione scritta inoltrata tra le parti mediante PEC o scambio di corrispondenza effettuato in plico raccomandato con A/R; in entrambi i casi si riesce infatti a dare data certa alla cessazione anticipata del contratto.
Tuttavia, a nostro avviso si tratta di una discussione inutile, in quanto per il locatore pare decisamente più conveniente procedere alla tempestiva registrazione della cessazione anticipata del contratto di locazione, considerati i modesti oneri (l’imposta di registro sopportata, quando dovuta, ammonta al massimo a 67 euro, mentre la prestazione professionale ha un costo minimo) rispetto alle conseguenze connesse all’imputazione di un canone di locazione non dichiarato (e realmente non esistente) per il periodo successivo alla cessazione anticipata del contratto e fino alla scadenza naturale del contratto stesso: maggiore imposta e relative sanzioni e interessi; spese connesse all’assistenza tributaria per far valere le proprie ragioni e quelle eventuali connesse alla soccombenza in sede contenziosa.
Quindi, è quanto mai opportuno che il locatore, che maggiormente subisce le conseguenze dal suo mancato riconoscimento fiscale, si attivi per registrare tempestivamente la cessazione anticipata del contratto di locazione.
