È legittimo il recesso del promissario acquirente in caso di consegna dell’immobile privo del certificato di abitabilità. È configurabile il grave inadempimento per consegna di “aliud pro alio”, con conseguente condanna del promittente venditore a pagare il doppio della caparra.
Il caso. I proprietari di un immobile citavano in giudizio il promissario acquirente al fine di sentir dichiarare il grave inadempimento al contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l’unità immobiliari di loro proprietà e la legittimità del loro recesso dal predetto contratto, con conseguente diritto degli stessi di trattenere la caparra loro versata in sede di sottoscrizione del preliminare. Il convenuto si opponeva alla domanda, deducendo che inadempienti dovevano considerarsi gli attori, che avevano promosso la vendita dell’immobile, privo del certificato di abitabilità, peraltro ad un prezzo maggiore di quello concordato tra Comune e costruttore.
Il tribunale dava ragione agli attori, ma la decisione veniva ribaltata dalla Corte d’Appello, la quale riteneva dimostrato il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile, requisito essenziale del bene compravenduto, in quanto idoneo a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale, con conseguente rescissione del preliminare e condanna dei proprietari a pagare il doppio della caparra a favore del promissario acquirente.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 629 del 14 gennaio 2014 ha confermato la soluzione adottata dal Giudice d’appello. La Suprema Corte ha ritenuto provata la mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile da parte dei promittenti venditori, obbligo espressamente previsto nel preliminare di vendita. Certificazione che non è intervenuta neppure nel corso del giudizio. Di qui la corretta valutazione del comportamento dei promittenti venditori in termini di “grave inadempimento”, con conseguente applicazione dell’art. 1460 c.c. , ai sensi del quale nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere temporaneamente la propria.
L’assenza del certificato di agibilità rende l’immobile difforme da quello oggetto del preliminare.
I Giudici di Piazza Cavour hanno più volte fatto applicazione di tale principio di diritto in materia di preliminare di vendita immobiliare. Gli Ermellini hanno rintracciato nella mancata consegna del certificato di abitabilità dell’immobile compromesso, un vizio talmente grave da rendere il bene addirittura diverso da quello oggetto del contratto.
Come noto, la funzione del certificato di agibilità/abitabilità è quella di attestare che il bene è idoneo ad assolvere le funzioni economiche e sociali ai fini del godimento e della commerciabilità dello stesso. Esso viene rilasciato previo accertamento delle condizioni di stabilità e sicurezza dell’edificio e, peraltro, vale anche a certificare le condizioni igienico – sanitarie ed urbanistiche dell’immobile.
La consegna dell’immobile privo del certificato di abitabilità configura, secondo la Corte, la fattispecie di “aliud pro alio”, cioè la totale difformità del bene consegnato rispetto a quello oggetto del preliminare, in considerazione della sua totale inidoneità a svolgere la funzione economico sociale che sarebbe propria del bene non difforme, anche tenuto conto delle aspettative del promissario acquirente e degli accordi fondanti il rapporto stesso.
In particolare, la Corte ha statuito che “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. , o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza” (vedi anche Cass. civ. n. 1514 del 26.01.2006).
Rigettati tutti i motivi di ricorso. La stessa giurisprudenza, peraltro, ha mitigato tale affermazione, escludendo l’ipotesi di aliud pro alio solo nel caso in cui sia intervenuto il successivo rilascio del certificato (Cass. civ. 6548 del 18.3.2010). Circostanza che, nel caso di specie, non si è verificata.
La sentenza impugnata, infatti, evidenzia come nel contratto preliminare non si faccia alcuna menzione del certificato di abitabilità, ragione per cui, se pure il promissario acquirente fosse stato posto nelle condizioni di conoscere la mancanza di tale documento, ciò sarebbe avvenuto, comunque, solo successivamente alla stipula della convenzione urbanistica stipulata dal Comune con il costruttore dell’immobile. Il giudice d’appello, inoltre, ha correttamente rilevato che all’eventuale conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità, non può attribuirsi, evidentemente, il significato di una rinuncia tacita dell’acquirente alla consegna di tale rilevante documentazione amministrativa, direttamente incidente sul valore del bene compromesso. La mancata consegna del certificato di agibilità non può altresì essere superata dalla circostanza che oggetto del preliminare era, nella fattispecie, un complesso di immobili, posto che l’assenza del certificato riguardava la parte del complesso di beni più significativa sul piano economico e sul piano funzionale rispetto al contratto. Né rileva, secondo la Corte, la circostanza della precedente vendita e dell’affermata commerciabilità del bene in questione, sia perché la precedente vendita non impedisce di valutare la situazione esistente al momento della stipula del secondo atto, sia perché la convenzione col Comune non poteva derogare alla normativa generale.
