A cura del Prof. Avv. Alberico Valerio Visone
Se la locazione cessa per volontà del locatore, predetto deve pagare al conduttore una indennità per la perdita dell’avviamento commerciale a condizione che l’attività esercitata nell’immobile sia una attività commerciale, industriale o artigianale oppure di interesse turistico gestita secondo i criteri di economicità anche se priva di fini di lucro.
Il conduttore ha diritto alla indennità: a) indipendentemente da qualsiasi accertamento relativo alla perdita ed al danno concretamente derivante dal rilascio con la conseguenza che spetta anche se il conduttore continua ad esercitare la stessa attività in altro locale dello stesso immobile;b) anche nel caso in cui svolga una attività rivolta ad altri imprenditori commerciali che acquistano i beni o i servizi per destinarli all’esercizio della loro attività di impresa.
Se il conduttore non accetta il rinnovo del contratto al doppio del canone di locazione e di cauzione, il contratto di locazione cessa non per fatto del conduttore che perciò mantiene il diritto alla indennità per perdita dell’avviamento. Il non aderire alle nuove condizioni economiche cui il locatore abbia condizionato la prosecuzione del rapporto locatizio non integra infatti una ipotesi di recesso da parte del conduttore (Cass 22976/2016).
L’indennità spetta al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione a nulla rilevando che il conduttore successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attività eventualmente anche prima della cessazione del rapporto. Ad esempio l’indennità è dovuta al conduttore di una farmacia perché tale esercizio pubblico ha senz’altro carattere commerciale essendo alla farmacia connessa una impresa.
L’indennità non è dovuta se: 1) la locazione cessa per fatto del conduttore (esempio il caso di risoluzione per inadempimento per mancato pagamento del canone) o per sua decisione (esempio la disdetta o recesso del conduttore o per spostamento dell’attività in locali commerciali dei quali il conduttore sia divenuto proprietario),2) il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio, 3) l’immobile è complementare o interno ad alberghi, villaggi turistici, stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali (esempio lo spazio scoperto situato in una area di parcheggio per i clienti di un supermercato)4) il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio della attività commerciali effettivamente svolte5) nell’immobile in cui è cessata la locazione si esercita una attività professionale (avvocato o medico) o che non comporta contatti diretti con il pubblico (esempio un locale in cui si esercita vendita all’ingrosso) oppure di natura transitoria.
Ulteriore caso da analizzare è la rinuncia alla indennità. In generale il conduttore non può rinunciare in sede di stipulazione del contratto alla indennità pena la nullità del patto. Tuttavia la giurisprudenza considera valida la rinuncia quando è controbilanciata dal riconoscimento al conduttore di un diritto o di un vantaggio economico come, ad esempio, la riduzione del canone o il riconoscimento al termine della locazione di un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile. La rinuncia può derivare da un negozio espresso la cui valutazione spetta al giudice di merito con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. Nel corso del rapporto e alla cessazione della locazione, il conduttore può rinunciare alla indennità a seguito di un accordo transattivo con il locatore a fronte della concessione al conduttore per esempio di una proroga del rapporto in corso o una modifica del contratto su reciproche concessioni, il diritto di rimanere nell’immobile per un periodo ulteriore alla scadenza della locazione o il differimento dell’esecuzione del rilascio e la pattuizione di un corrispettivo di occupazione più favorevole al conduttore.
L’ammontare della indennità è fissato per legge in 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Il locatore non può sottrarsi al pagamento provando l’assenza del danno; questo perché l’indennità deve essere corrisposta indipendentemente dalla prova della esistenza di un avviamento o di un danno effettivo conseguente al rilascio dell’immobile. Il conduttore può esigere il pagamento della indennità dal momento della cessazione del rapporto.
