30 Giugno 2022, giovedì
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Come sanare una difformità edilizia?

Abusi edilizi: tipologie, possibili sanatorie, procedura e sanzioni.
Il nostro ordinamento giuridico prevede diverse ipotesi di interventi e di opere edilizie irregolari, a ciascuna delle quali ricollega una specifica disciplina sanzionatoria.Come sanare una difformità edilizia?

Abuso totale

Nella nozione di abuso totale rientrano sia le ipotesi di costruzioni realizzate in assenza di titolo sia quelle completamente diverse rispetto al permesso di costruire. Nello specifico, si ha costruzione in assenza di permesso di costruire quando il titolo: non è stato mai richiesto o rilasciato, quindi, non esiste oggettivamente oppure esiste ma è privo di efficacia, fin dall’origine o a seguito della pronuncia di un provvedimento del Comune o del giudice amministrativo.

Invece, si ha una totale difformità dal permesso di costruire nell’ipotesi di una costruzione completamente diversa per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quella oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili. In presenza di una difformità totale, la situazione può essere sanata con un permesso di costruire in sanatoria

Abuso sostanziale

L’abuso sostanziale si manifesta in presenza delle cosiddette variazioni essenziali, cioè quelle che determinano sostanziali differenze qualitative-quantitative rispetto al progetto autorizzato. Anche l’abuso sostanziale può essere sanato con un permesso di costruire in sanatoria sempre che sia consentito dagli strumenti urbanistici comunali. In caso contrario, l’opera va demolita.

Abuso minore

L’abuso minore consiste in una difformità parziale. Si realizza nell’ipotesi in cui gli interventi costruttivi, seppur autorizzati, sono eseguiti con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.

L’abuso edilizio viene punito dal punto di vista penale e dal punto di vista amministrativo. Sotto il primo profilo chi ha commesso il reato è sanzionato con:

  • l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive o per non considerare regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e permesso di costruire;
  • l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro nell’ipotesi di lavori eseguiti in totale difformità o senza il dovuto permesso o anche per continuare le opere nonostante l’ordine di sospensione;
  • l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 15.493 euro a 51.645 euro in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.

Dal punto di vista amministrativo, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione. Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune.

La procedura per regolarizzare una difformità edilizia si avvia con la presentazione di una domanda per il rilascio del permesso di costruire, allo sportello unico dell’edilizia del Comune interessato, corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti prescritti dalla legge.
Legittimati a chiedere il rilascio del permesso di costruire sono: il proprietario dell’immobile e chiunque sia titolare di un diritto di godimento che lo autorizzi a disporre dell’immobile con un intervento costruttivo, l’inquilino, in caso di locazione dell’immobile, il soggetto che intende acquistare l’immobile e ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita e il responsabile dell’abuso.

La domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione di un progettista abilitato, che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all’efficienza energetica.

Se nel termine dei 60 giorni il responsabile del procedimento non risponde, non si applica la regola del silenzio-assenso per cui la richiesta deve intendersi rifiutata. Viceversa, se viene accettata, il reato di abuso edilizio si estingue.

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