La delibera assembleare che, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio di ripartizione delle spese condominiali, deve considerarsi eventualmente annullabile, quindi, va impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 1439 del 23 gennaio 2014, che ruota intorno alla distinzione tra i vizi che rendono annullabile la delibera adottata dall’assemblea di condominio e quei vizi più gravi che, invece, ne comportano la radicale nullità. Una distinzione da cui discendono rilevanti conseguenze pratiche, atteso che, in caso di nullità, la delibera può essere impugnata in ogni tempo e, dunque, anche oltre il termine di 30 giorni previsto,a pena di decadenza, per l’impugnazione delle delibere annullabili.
Il caso. Un condomino proponeva opposizione a decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali, sostenendo di non essere condomino dello stabile e di non aver mai ricevuto copia del regolamento o delle tabelle e che, solo tardivamente,aveva appreso che l’assemblea aveva determinato le quote a suo carico in assenza di tabelle millesimali, utilizzando per analogia le tabelle di un’altra palazzina vicina. Il ricorrente denunciava la nullità delle delibere così adottate e chiedeva la revoca dell’ingiunzione. Il Giudice di Pace e, poi, il Tribunale, accogliendo le eccezioni del condominio resistente, hanno respinto l’opposizione, riconoscendo la qualità di condomino in capo al ricorrente e rilevando, tra l’altro, che, in relazione ai vizi lamentati, le delibere in questione non erano state impugnate entro il termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c. Il condomino proponeva ricorso in cassazione.
Delibera nulla o annullabile? La Suprema Corte risolve la controversia rifacendosi alla distinzione tra delibere condominiali nulle e annullabili, argomento, peraltro, già più volte vagliato dagli Ermellini, che si sono espressi in materia anche a Sezioni Unite, con sentenza n. 4806 del 2005.
In tale occasione, la Corte stabilì che debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea di condominio prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea e, infine, quelle che violano norma richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
La giurisprudenza ha precisato altresì che deve considerarsi solo annullabile la delibera con la quale erroneamente si applichi il criterio legale di riparto delle spese condominiali. Diverso, invece, è il caso in cui, consapevolmente, l’assemblea deliberi di modificare i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), arbitrariamente derogando ad essi. Circostanza, quest’ultima, che rientra tra le ipotesi di nullità.
Le implicazioni pratiche della distinzione in esame sono quelle sopra evidenziate: le delibere nulle sono impugnabili in ogni tempo, insieme al decreto ingiuntivo eventualmente emesso sulla base delle stesse, mentre sono inammissibili le impugnazioni alle delibere annullabili, proposte oltre il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
L’obbligo di contribuire alle spese sussiste indipendentemente dalle tabelle millesimali. Secondo la Corte, nel caso in esame ci si trova di fronte a un’ipotesi di annullabilità. Nella fattispecie, infatti, il riparto è stato deliberato in via provvisoria, adattando per quanto possibile la tabella di un’altra palazzina, in linea, peraltro, con quanto affermato dalla stessa Cassazione, secondo cui “la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all’assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie” (Cass. civ. n. 24670/2006; n. 8505/2005).
In ogni caso, siamo di fronte a delibere che applicano il criterio legale di riparto delle spese e, dunque, non rientranti tra quelle da ritenere nulle alla luce dei principi anzidetti. Ragion per cui, il ricorrente avrebbe dovuto impugnare la delibera con la quale venne reso esecutivo il riparto comunicatogli dall’amministratore entro il termine di 30 giorni.
Resta pertanto affermato il seguente principio di diritto: “la delibera assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese condominiali, ove, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, ultimo comma, c.c.”.
