È valido un contratto preliminare di preliminare? La questione già risolta in passato in senso negativo, postulandone la nullità per difetto di causa, va ora alle Sezioni unite su richiesta dellaSeconda sezione civile, ordinanza interlocutoria del 12 marzo 2014 n. 5779, secondo cui ci sarebbero spazi per ulteriori precisazioni alla luce delle fattispecie concrete.
Il fatto
La Corte di appello di Napoli aveva dichiarato la nullità del contratto preliminare relativo alla vendita di una porzione di un fabbricato in Avellino, in cui si prevedeva la stipulazione di un «regolare preliminare di compravendita ove, entro un certo termine il Banco di Napoli avesse dato il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca gravante (anche ) su tale porzione immobiliare».
La rimessione degli atti
La parte venditrice ha impugnato la sentenza contestando l’esattezza dell’orientamento seguito dalla Corte territoriale partenopea. La Cassazione accoglie in qualche modo il rilievo scrivendo: «Il collegio non ignora che questa S.C. ha già avuto occasione di affermare che il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione». Tuttavia, «ritiene che tale orientamento, nella sua assolutezza, potrebbe essere meritevole di precisazioni, con riferimento alle ipotesi che in concreto possono presentarsi».
Le questioni aperte
Secondo gli ermellini, in primo luogo, «potrebbe dubitarsi della nullità del contratto preliminare il quale si limitasse a prevedere un obbligo di riproduzione del suo contenuto al verificarsi di determinate circostanze», come nel caso di specie, in cui la stipulazione di un “regolare contratto preliminare” era subordinata al consenso del Banco di Napoli alla cancellazione dell’ipoteca gravante (anche) sulla porzione immobiliare promessa in vendita.
«Ma quello che più conta – prosegue la Suprema Corte – è che il contratto preliminare di contratto preliminare non esaurisce il suo contenuto precettivo nell’obbligarsi ad obbligarsi, ma contiene – come nel caso di specie – anche l’obbligo ad addivenire alla conclusione del contratto definitivo».
Secondo Piazza Cavour, dunque, alla luce del principio generale previsto dall’articolo 1419, primo comma, del codice civile (per cui una nullità parziale comporta la nullità dell’intero contratto se risulta che i contraenti non l’avrebbero concluso senza quella parte) «appare difficile … ritenere che la nullità dell’obbligo di concludere un contratto preliminare riproduttivo di un contratto preliminare già perfetto possa travolgere anche l’obbligo, che si potrebbe definire finale, di concludere il contratto definitivo».
