Il caso. Due condomini agiscono contro il condominio per il risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare dell’edificio. In primo grado ottengono un risarcimento che, a seguito di un articolato iter processuale nel giudizio d’appello (dovuto al decesso di uno dei condomini ed alla successiva transazione da parte degli eredi in ragione della quota di questo), veniva rideterminato al ribasso. Il condomino superstite proponeva ricorso in cassazione, eccependo, tra l’altro, che il giudice di merito non avrebbe verificato la costituzione dell’amministratore nel giudizio di secondo grado, considerata la mancata autorizzazione da parte dell’assemblea all’amministratore per proporre l’appello.
La decisione. Non rientra nelle competenze dell’amministratore di condominio la legittimazione a resistere nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. In questi casi, l’amministratore può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole,senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea,al solo scopo di non incorrere nelle decadenze processuali,ma dovrà poi ottenere la ratifica del suo operato da parte dell’assemblea di condominio, pena l’inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
Lo ha sancito la Corte di cassazione che, con sentenza n. 2859 del 7 febbraio 2014, torna ad affrontare la vexata questio della legittimazione processuale passiva dell’amministratore di condominio collocando, per la prima volta, le controversie sui danni causati dalle parti comuni tra quelle in cui l’amministratore non può resistere in giudizio d’ufficio, ma solo previa autorizzazione (o successiva ratifica) dell’assemblea.
La suprema Corte, richiamando quanto statuito in materia dalle Sezioni Unite, ricorda che nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell’art. 1131 c.c, l’amministratore di condominio non è legittimato a resistere in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea.
Il secondo comma dell’art. 1131 c.c. – che consente di convenire in giudizio l’amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio –non estendere automaticamente la legittimazione passiva dell’amministratore a tutte le controversie aventi ad oggetto le parti comuni, atteso che la ratio della norma è soltanto quella di favorire il soggetto che intenda agire in giudizio dei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore, anziché citare tutti i condominio. Ne consegue che nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni, l’amministratore può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole solo previa autorizzazione dell’assemblea. In alternativa, al fine di evitare decadenze processuali, può costituirsi anche senza la preventiva autorizzazione, con l’obbligo di far ratificare la propria azione dall’assemblea condominiale.
Il contrasto giurisprudenziale. La questione ruota intorno alla corretta interpretazione dell’art. 1131 c.c. Nei casi di liti promosse dall’amministratore, tale norma specifica che egli può agire senza preventiva autorizzazione assembleare rispetto a tutte le attribuzioni riconosciutegli dall’art. 1130 c.c. Più complicato il discorso relativo alla legittimazione passiva. Il secondo comma dell’art. 1131 c.c., infatti, specifica che l’amministratore può essere convenuto in giudizio per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio. Questa norma ha portato ad un contrasto interpretativo:
secondo una prima opzione, l’amministratore è sempre legittimato a stare in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea, con il solo obbligo (di rilevanza interna) di informare l’assemblea;
secondo diverso orientamento, invece, la norma in questione ha la sola funzione di permettere alla controparte di notificare più facilmente l’atto introduttivo del giudizio, individuando nell’amministratore il soggetto legittimato a riceverlo, mentre per quanto concerne la legittimazione a stare in giudizio dello stesso, essa non si estende automaticamente a tutte le controversie aventi ad oggetto le parti comuni, essendo necessario (nelle materie sottratte alla sua competenza) l’autorizzazione dell’assemblea.
La soluzione delle Sezioni Unite – Il contrasto è stato risolto dalle Sezioni Unite con la nota sentenza n. 18331/2010, che ha accolto l’impostazione da ultimo riferita, con un’importante precisazione. Sebbene l’amministratore possa essere chiamato in causa per ogni azione concernente le parti comuni, ciò non estende automaticamente la sua legittimazione a resistere in giudizio senza autorizzazione assembleare. Nelle materie esorbitanti dalle sue attribuzioni, dunque, per resistere in giudizio, deve farsi autorizzare dall’assemblea. È lecita, tuttavia, la costituzione in giudizio o l’impugnazione di una sentenza senza la preventiva autorizzazione, al solo fine di evitare prescrizioni e decadenze processuali, purché successivamente intervenga la ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea.
Per i danni da infiltrazioni la competenza spetta all’assemblea e non all’amministratore. La sentenza che si annota applica quanto statuito dalle Sezioni Unite. I giudici di legittimità, dopo la corretta esegesi dell’art. 1131 c.c. nei termini sopra riferiti, collocano le controversie in materia di risarcimento danni provenienti dalle parti comuni tra quelle la cui competenza spetta all’assemblea, che deve deliberare circa le determinazioni da assumere sulla lite instaurata contro il condominio. Nel caso di specie, dunque, l’amministratore necessitava dell’autorizzazione dell’assemblea prima di proporre appello. La Corte, invece, ha accertato l’assenza in atti sia della delibera di conferimento all’amministratore dell’incarico di costituirsi e resistere nel giudizio di primo grado,sia di quella di autorizzazione a proporre appello. Non si rinviene altresì una delibera di ratifica dell’operato dell’amministratore. Da qui la decisione di dichiarare inammissibile l’appello proposto dall’amministratore per difetto di legittimazione passiva di quest’ultimo.
Come si accennava all’inizio, la sentenza in esame si segnala per essere la prima a specificare che le controversie per il risarcimento dei danni provenienti dalle cose comuni non rientrano tra quelle in cui l’amministratore può resistere d’ufficio. Si tratta di una decisione che, peraltro, potrebbe presentare elementi di contrasto con i principi sanciti dalle Sezioni Unite,a cui dichiara di conformarsi. Queste, infatti, ritengono che l’amministratore sia legittimato a resistere in giudizio, senza autorizzazione,in tutte le materie di cui all’art. 1130 c.c., tra le quali figurano anche gli atti conservativi delle parti comuni.
Tra gli atti conservativi possono essere ricondotti anche le azioni concernenti il risarcimento dei danni, atteso che la domanda risarcitoria è spesso speculare al ripristino dell’integrità delle parti comuni, mediante l’accertamento della causa del danno unitamente alla richiesta di ristoro del pregiudizio subito. Ne consegue che, a rigore, il principio affermato dalla sentenza in commento dovrebbe trovare applicazione solo nelle cause in cui la domanda proposta contro il condominio mira esclusivamente al risarcimento del danno subito.
