Affitto unica azienda e leasing immobiliare

D: Un imprenditore individuale è titolare di un’unica azienda ristorante. L’immobile in cui è esercitata l’attività è detenuto in leasing. E’intenzione dello stesso concedere in affitto di azienda l’attività con canone onnicomprensivo anche della componente immobiliare. ll concedente perderebbe la qualifica di imprenditore ed i redditi si configurerebbero quali redditi diversi. Si ritiene possibile considerare i costi dei canoni del leasing immobiliare, quali spese deducibili dai redditi diversi conseguiti? L’iva sui canoni di leasing sarebbe indetraibile e quindi tutto il canone (iva compresa) diverrebbe costo deducibile? Le interpretazioni sono corrette o vi sono soluzioni alternative?

R: In caso di affitto dell’unica azienda posseduta dall’imprenditore individuale, il locatore perde, anche se temporaneamente, la soggettività passiva IVA, con la conseguente sospensione degli obblighi strumentali (es. dichiarazione). Come precisato dalla C.M. 4.11.1986 n. 72/14552 la perdita della soggettività passiva è soltanto “temporanea”; essa, infatti, resta sospesa, in quanto il locatore conserva, ai soli fini anagrafici, il numero di partita IVA, restando esonerato da tutti gli obblighi IVA; pertanto, non si dovrà procedere, a seguito dell’affitto dell’unica azienda, alla dichiarazione di cessazione dell’attività. Per quanto concerne l’imposizione sui canoni di locazione dell’azienda, essendo omnicomprensivi anche della componente immobiliare, si presume che con riferimento ai canoni di leasing, ai sensi di quanto previsto dall’art. 71, co. 2, del TUIR non potrebbero essere portati in deduzione, in quanto non riguardano le spese di manutenzione dell’immobile ed inoltre il leasing è stato contratto su un immobile strumentale all’esercizio dell’impresa, non al fine di conservare la struttura aziendale.

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